一戸建て 宝塚のエンターテイメント性
バブル崩壊後、日本経済は低迷が続き、多くの人が老後の生活や将来への不安に悩まされています。
こうした環境下で買い換えや建て替えを通じて、住宅のグレードアップを図ろうとする人の数は、どうしても限られてきてしまいます。
しかし、こうした需要はいずれかのタイミングで必ず顕現化してきますので、将来的にはマンションの需要を下支えするものと考えられます。
この点、築後20年から30年経ったマンションを、新築のときに購入した団塊の世代の人たちの動向が、一つのカギを握っているといえます。
最後にマンション市場の話ではありませんが、マンション業界は市場と同様に、浮き沈みの多い業界です。
過去30年間のマンション事業者トップ20の変遷を見ても、いかに競争が厳しく入れ替わりが激しい業界であるかがわかると思います。
マンション事業者として生き残るためには、常に時代の潮流に応じ、柔軟な姿勢で商品提供をしていく必要があります。
その意味で、分譲マンション事業への投資は不動産投資ビジネスの対象としては、やはり限定的に考えざるを得ないといえるでしょう。
デューデリジェンス(Due Diligence)を直訳すると、当然行なわれるべき(Due)、努力(Diligence)となります。
不動産取引の場合には、不動産の売買や証券化の際に、買い主や投資家が対象不動産を詳細に調査して、投資価値やリスクはどのくらいであるかを適正に評価することを意味します。
最近では不動産売買のときに、買い主がデューデリジェンスを実施して、事前に不動産をチェックすることは、企業間の取引ではごく自然なこととなっています。
昔は、購入した不動産に多少の蝦庇(欠陥)があっても、あまり問題にはなりませんでした。
不動産の価値が年々上昇したので、鞍痕による価値の減少よりも、値上がり益(キャピタルゲイン)の方が大きかったからです。
細かいチェックよりも、 「土地を買うこと」が優先されたわけです。
しかし、現在では不動産の価値は、その不動産が生み出すキャッシュフロー(資金収支)で評価されるようになりました。
そうなると、不動産のキャッシュフローに影響を及ぼすような蝦庇があるかどうかが、大変重要な問題となってきます。
例えば、土壌汚染されている土地を購入すると、後から汚染物質の除去費用がかかってしまいます。
賃料を払わずに居座っているテナントがいると、その間の賃料収入が減りますし、強制退去させるための費用もかかります。
これらの費用をキャッシュフローの計算に入れなければ、不動産の価値を適正に算出することはできません。
従って、取引の前に不動産を詳細に調査し、その不動産が抱えるリスクや市場価値を明らかにするデューデリジェンスが求められるようになったのです。
また、不動産証券化市場の発展に伴い、個人を含めた多くの投資家が不動産投資市場に参加するようになったことも、デューデリジェンスの必要性を高めています。
投資家層が広がるということは、必ずしも不動産の専門家ではない企業や個人が、不動産投資市場に参加することを意味します。
そうした投資家のために、投資対象不動産についての適切な情報が、わかりやすい形で提供されねばなりません。
そのためには、不動産のデューデリジェンスをすることが必要不可欠となるのです。
日本にデューデリジェンスが導入されたのは、外資系企業が金融機関の不良債権処理などで積極的に活用したことがきっかけとなっています。
しかし、デューデリジェンスが急速に普及したのは、不動産市場の構造がこのように変わってきていることが背景にあることを踏まえておく必要があります。
デューデリジェンスの手続き、内容通常、不動産を売買するときには、まず買い主はその不動産を購入する意思があることを示す買付証明書を売り主に提出します。
そして売り主と買い主が売買の基本的な条件で合意すると、買い主は対象不動産のデューデリジェンスに入ります(この時点では買い主候補が複数いる場合もあります)。
仮に不動産に蝦痕が見つかれば、買い主は売買金額の引き下げ交渉をしたり、場合によっては取引自体を取り消すこともできます。
特段の問題が見つからなければ、当初の条件通りに売買契約を結ぶことになるわけです。
どこまで調査するかにもよりますが、ひと通りのデューデリジェンスを買い主が実施する場合、通常は3週間から2カ月間程度かかります。
なお、売り主が売買に備えて、事前に各分野で有力な専門機関に依頼し、デューデリジェンスを実施する場合もあります。
デューデリジェンスは、物的調査、法的調査、経済的調査の3つの分野にわたって実施されます。
モノとしての不動産の状況を調べるのが物的調査であり、対象となる土地と建物の双方について現地での実査も含め、詳細に調査します。
土地に関しては、対象地の確認(所在、地番、面積など)はもちろんのこと、隣地との境界、地質、地盤の強度、埋蔵文化財、地下埋設物(建物の残留基礎部分、地下室跡、戦時中の防空壕跡、産業廃棄物など)についてもチェックします。
建物についてもエンジニアリングレポート(Engineering Report、詳細は後で説明します)などを利用して、外壁、玄関・ホール、屋上、天井高、柱間隔、積載荷重(床がどの程度の重さに耐えられるか)、空調設備、管理状況、耐震性能(地震に対する耐久度)、修繕の必要性・時期などについてチェックします。
土地と建物の両方に関係するのが、環境調査です。
ここでは、人体に有害な化学物質が土壌に含まれていないか(土壌汚染)、発がん性のあるアスベスト(石綿)などの物質が建築資材に含まれていないかといったことをチェックします。
法的調査では、まず、不動産そのものの権利関係を把握します。
その不動産の所有者は誰か、テナントとの契約はどうなっているか、権利のない占有者がいないか、何かのトラブルがないかといった事項です。
また、そうした所有権や貸借権が登記されて、第三者対抗要件が整っているかどうかも重要です。
対象不動産が都市計画法や建築基準法といった行政法規に、きちんと適合しているかどうかもチェックします。
建築当時は行政法規に適合していたものの、法令の改正などで現在の法令には適合しなくなっている建物(既存不適格建築物:法令違反にはなりませんが、建て替えのときは同じ建物を建てることができなくなります)もあるので、注意が必要です。
経済的調査では、対象不動産の評価額の算定(不動産鑑定評価書を利用)、事業の収益性を判断するための市場調査(第三者である専門会社の「マーケットレポート」などを利用)、事業計画の精査などを実施します。
デューデリジェンスでは、これらの調査結果を活用し、不動産の投資価値や投資リスクについて総合的に判断します。
以下では、デューデリジェンスを実施するときの根幹となる不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、土壌汚染調査について、少し詳しく説明していきます。
不動産損埴只の基礎となるデューデリジェンス不動産鑑定評価書は、専門知識を持つ不動産鑑定士が評価対象となる不動産を客観的に評価して、その価値を金額で表したレポートです。
不動産を多面的な観点から見て評価しているので、デューデリジェンスの最も根幹となるレポートだといえます。
鑑定評価の手法鑑定評価の手法としては、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。
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